Hipoteca: Si negociar no funciona, hay otras alternativas

De manera que si agota las posibilidades de negociación de las condiciones de la hipoteca con su propio banco, puede solicitar una subrogación, es decir, trasladar su hipoteca a otra entidad que le resulte más favorable.

El proceso es relativamente sencillo, pues cuando encuentre una entidad que satisfaga sus expectativas (oferente), ésta emitirá una oferta vinculante con las nuevas condiciones y, si usted acepta, estará autorizando al nuevo banco a ponerse en contacto con su actual entidad (acreedora) para solicitarle una certificación de la deuda pendiente.

Después de enviar la certificación, la acreedora tendrá quince días para igualar o mejorar las condiciones ofrecidas. En el caso de que la acreedora iguale la oferta, no se podrá cerrar la subrogación. La hipoteca se mantendría en la misma entidad, pero con las nuevas características.

Ahora bien, si usted tiene cuotas atrasadas con su actual banco “difícilmente conseguirá que otra entidad se haga cargo de su préstamo a través de una subrogación. No hay impedimento legal para efectuar el proceso, pero en este caso tendría que insistir a la nueva entidad sobre la viabilidad de su propuesta”, recomienda la Asociación de usuarios de bancos, cajas de ahorros y seguros, Adicae.

Este organismo también hace hincapié en que una subrogación es útil si al cliente le queda mucho tiempo por pagar y sugiere estudiar al detalle diferentes ofertas para no precipitarse.

Según el último informe del Instituto Nacional de Estadísticas (INE) sobre hipotecas, en noviembre de 2008 se produjeron 23.636 novaciones (negociaciones con la misma entidad financiera) mientras que las subrogaciones sólo fueron 4.246.

AYUDA DEL GOBIERNO

Si ni la negociación ni la subrogación lo convencen, pero cumple con ciertos requisitos, usted puede acogerse a la Línea de Moratoria Hipotecaria del Instituto de Crédito Oficial (ICO).

Esta medida busca aplazar temporalmente el pago del 50% de las cuotas hipotecarias con un máximo de 500 euros, entre el 1 de marzo de 2009 y el 28 de febrero de 2011.

Desde el 1 de marzo de 2011 los clientes volverán a pagar la cuota hipotecaria inicial y sólo a partir del 1 de marzo de 2012 deberán empezar a devolver las cantidades aplazadas. El nuevo plazo de amortización puede ser hasta de quince años.

Para acogerse a esta alternativa se exigen varios requisitos: que la deuda no supere los 170.000 euros, que la hipoteca se haya formalizado antes del 1 de septiembre de 2008 y que el propietario no se encuentren en situación de mora.

Además, quienes soliciten la moratoria deben estar en alguna de estas situaciones: cobrando el paro (al menos durante los tres meses anteriores a la solicitud); haberse visto obligado a cesar su negocio como autónomo, o ser pensionista de viudedad por fallecimiento ocurrido tras concertar el préstamo hipotecario.

Varios analistas consultados consideran que esta ayuda gubernamental es insuficiente y no responde a la realidad del mercado.

Para el abogado, Rafael Mayorga, “serán muy pocas las personas que llenen todos los requisitos, sobre todo en lo referente a no estar en mora y tener una deuda inferior a 170.000 euros.”

LA LETRA PEQUEÑA DE LAS MEDIDAS

Si va a hacer una subrogación tenga en cuenta:

- Cuando se formalice la subrogación deberá pagar una comisión por cancelación a su entidad acreedora (el banco o caja con que actualmente tenga la hipoteca). La comisión máxima será del 0.5% sobre el capital pendiente.

- La subrogación implica gastos por impuestos, registro y notaría, porque se trata de suscribir una nueva escritura con una nueva entidad. Pese a que la reforma a la Ley Hipotecaria redujo estos costos, es importante que sepa con exactitud a cuánto ascenderán antes de embarcarse en la subrogación.

- La oferta que reciba de la nueva entidad debe quedar por escrito y es vinculante, es decir, que le deben mantener esas condiciones en el momento de formalizar la subrogación.

Si se apunta a las ayudas del ICO tenga en cuenta:

- Si usted cumple con los requisitos exigidos para acogerse a esta medida debe ir directamente al banco o caja de ahorro con el que tenga el crédito hipotecario y negociar los términos de la moratoria. La entidad finaciera llegará a un acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial (ICO). De esta forma, el Estado asume el coste de la moratoria del 50% de los préstamos hipotecarios y comparte con los bancos el riesgo de morosidad que pueda haber en estas operaciones.

- La moratoria implica reducción temporal de las cuotas, no significa que la deuda pendiente queda anulada. Según explican los conocedores, al ampliar hasta quince años una hipoteca de 150.000 euros supone pagar 44.000 euros más en concepto de intereses al finalizar el préstamo.